产业园区的前世今生

  产业形状演化

  第一阶段：斑点状散散步1979-1983

  企业紧紧围绕資源自发性集聚：生态资源、销售市场和枢纽站資源

  第二阶段：现行政策推动集聚

  第三阶段：产业汇聚：园区内逐步产生关键企业与核心产业，企业见联络与协作提升

  核心产业 关键企业组成

  关键企业：促使产业集聚作用和园区总体演变的模块。做为园区生产制造行为主体、注资行为主体、自主创新汽车发动机和地区知名品牌意味着；关键企业根据项目投资、自主创新、仅仅迁移、知名品牌蔓延等形式推动别的企业的发展趋势。

  第四阶段：聚链发展趋势

  重视产业构造的提升和升級，借助关键企业和核心产业产生有着独特独特的产业链共享发展的“聚链”方式。这一环节园区的产业形状展现“龙”形，即“领头”企业推动，有“龙身”和“龙尾”核心企业配套设施、产业链详细的“龙型”产业合理布局形状。

  第五环节：

  以科学发展观为主题，执行自主创新战略定位，培养和战略定位新起产业，发展壮大高新科技产业群集，探寻是社会经济发展新模式和幅射推动附近地区聘用制。

  产业园跨代演化

  第一代产业园19%：无主题产业园，产业精准定位不确立，多领域企业掺杂集聚在同一个园区内，內部协作差

  第二代产业园46%：核聚型园区，有相对确定的产业主题，但产业链不详细，欠缺领头企业，

  第三代产业园31%：“链聚型”产业园，有清晰的产业主题，有领头企业推动，重视产业链详细，注重“强链补链延链”

  第四代产业园4%：“聚网型”园区，各种产业行为主体和有关参加者可以密切联系，有机化学结合，园区运营方和园区进驻企业变成 利益共同体

  产业园发展模式演化

  在过去总体经济发展迅速发展趋势，及其住房房地产和商业房产供求两旺的情况下，产业园区开发设计行为主体借助土地资源的一级、二级或是一二级连动开发设计就可以得到经济利润，借助当地政府的土地资源特惠和税收减免就可以进行招商引资工作，对产业发展趋势及产业园区服务项目阶段关心较少。

  土地资源一级开发：设计规划、资询、土地整治、基础设置、公用设施基本建设

  土地资源二级开发设计：房产开发市场销售，配套设施住房市场销售完成现钱迅速流回

  产业招商合作：招商合作行为主体可得到落地式新项目投资总额的一定占比（一般是20%-45%）做为收益，与此同时政府部门可根据土地交易和园区税收奖励等现行政策奖赏

  中后期产业服务项目和园区管理方法：关键包含园区管理方法维护保养业务收入、融资中介收益、服务咨询收益。

  在新类型下，招商引资工作遭遇着很大挑戰，传统式国有制企业北京市的产业园区开发设计和营运商逐渐心有余而力不足。与此同时，一批活跃性的私营企业、地产开发商、实体行业企业逐渐进到产业园区产业房地产，运营模式、融资模式慢慢产生。产业房地产的经营模式具体包含五个种类：

  1、 土地增值：土地资源基础设施建设配套设施基本建设与健全、一级土地转让

  2、 物业管理：物业管理售卖、物业管理租赁

  3、 国家补贴：“落地式投”奖赏，高新科技房地产及创业孵化器补助、税款共享

  4、 产业服务项目：物业管理服务服务项目、产业园区服务设施服务项目、项目投资服务项目

  5、 财产升值：证券化、新项目盈利、REIT’s基金一级企业发售